2020.05.26 21:44

포텐 현지인이 보는 베트남 그리고 베트남 부동산 이야기 1. [굿모닝 비엣남]

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현지인이 보는 베트남 그리고 베트남 부동산 이야기 1. [굿모닝 비엣남]

안녕하십니까 형님 누님 동생 여러분 굿모닝 비엣남 이프로입니다.


어제 작성한 커피 베트남 커피 관련 글에 많은 호응을 보내 주셨습니다. 너무나 감사 드립니다.! 


이번에는 많은 분들이 관심이 있어 하시는 베트남 부동산에 대해서 간단히 제가 아는 범위로 글을 작성해 보고자 합니다. (여인호존못백수 님 주제 제공 감사 드립니다.!)


제가 베트남 부동산 전문가는 아니고 아직까지 이 나라가 외국인 부동산 개방이 본격적으로 시작된 것이 2015년이다 보니 아직 까지 자료는 많아 조금 부족한 것이 많겠지만 제가 아는 범위에서 글을 작성 하도록 하겠습니다. (틀린 내용이 많은 수 있으니 양해 부탁 드립니다.)


1. 그래서 핑크북은? 

 

 앞에서 말씀 드린 것처럼 2015년도 부터 베트남 정부는 외국인의 공식적인 부동산 투자를 허용하게 됩니다. 간단히 말씀 드리면 전체적인 부동산에서 외국인이 가능한 일부 부동산 프로젝트 및 부지를 선정 (이게 아마 매년 초에 공안청과 국토부? 에서 리스트를 선정하는 걸로 알고 있습니다. 예전에 관련 자료가 있었는데... 찾기 귀찮아서 넘어 가겠습니다.) 그 이후 그 부동산 프로젝트의 규모 및 성격에 따라 30% 정도 외국인의 물량으로 할당을 하고 있습니다. (최대 30% 이기 때문에 베트남 사람이 프로젝트 100% 소유도 가능 합니다.) 그리고 50년 정도 소유를 인정 하게 되고요. 일단 법으로는 추가로 50년 연장이 가능한 것으로 알고 있는데 아직 까지 연장을 한 사람은 없어서 결과를 잘 모르겠습니다.  


 그리고 나서 기타 법으로는 임대 사업자의 경우에는 10% 세금, (VAT 5% + PIT 5%) 내야하고 종부세 같은 보유 수에 따른 소득세 없습니다, 양도 할 때 2 % 등 세금 그리고 한국에서 내야 하는 이런 저런 세금들이 있다고 들었습니다. 하지만 대부분 주택을 구입 하실 때 한국에서 정식 신고를 안 하시고 구매를 하시는 분이 많아 보였고 베트남 현지에서도 임대 사업자 혹은 개인 임대 신고를 하지 않고 대부분 임대를 주시고 계시기 때문에 관련 세법 및 법규에 대해서는 크게 말씀을 드리지 않겠습니다. 


다운로드.jpg 현지인이 보는 베트남 그리고 베트남 부동산 이야기 1. [굿모닝 비엣남]


 세세한 세금이나 절차는 다른 블로그나 유튜브 자료를 보시는 것이 좋을 것 같고요. 일단 베트남 부동산에 대해서 많이 궁금해 하시는 것이 핑크북 일 것 같아서 여기서 제가 아는 범위에 안에서 말씀 드려볼까 합니다. 한국어로 번역을 하면 부동산 소유 및 권리에 관한 확인서? 정도로 보시면 될 것 같고 한국어로 이야기 하면 등기부 등본 정도로 보시면 될 것 같습니다.


 최근에 들어서 이 핑크북이 외국인에게 발급이 되는지 안되는지 등에 대해서 갑론을박이 많았는데 실제로 주위에 집을 구매한 사람들을 보면 이 핑크북이 최근에 나오지 않은 경우들이 많습니다. (일반적으로 이 핑크북을 받아야지 주택 대금의 3~5 % 잔금을 지급 합니다.) 호치민에 1년 전에 구매를 한 친구도 그렇고 하노이에 1년 전에 구매를 한 친구도 그렇고 아직까지 핑크북을 받지 못했다고 하더라고요. 


 주위에서 이야기를 듣기로는 이 증서가 없어도 계약서 및 확인 절차를 통해서 주택의 소유권을 가질 수 있고 매매도 가능하다고 합니다. 이 종이의 주된 용도는 이 종이를 가지고 주택 담보 대출이나 임대 사업자 용 (개인 임대 소득자가 아니라 법인 입니다.)주로 사용을 하는 것으로 알고 있고 최근에 베트남 정부에서 발급을 늦추는 이유는 주택 담보 대출로 인하여 외국인들이 외국 자본이 아니라 베트남 자본을 이용하여 투자를 확산하는 것을 견제하기 위해서 이다 라고 들었지만 모두 부동산 업자를 통한 이야기이고 정확하게 주위에 발급 가능 여부 그리고 이 책이 어떤 의미를 가지고 싶은지 시원하게 이야기 해주는 사람은 찾기가 쉽지 않았습니다.


 물론 외국인 투자자들이 돈이 들어오기 때문에 많은 분들이 걱정하시는 것처럼 베트남 정부에서 허튼 짓을 해서 외국인 투자자에게 큰 불이익을 줄 수 있을 것이라고는 생각 하지 않습니다. (잘못되면 본인 집값도 떨어지지 않습니까...) 하지만 서두를 핑크북으로 말씀 드리는 이유는 아직 베트남의 부동산 시장 개방이 걸음마 단계이고 제가 느끼기에는 정책적으로 변동 사항이 있을 수 있다는 것을 먼저 말씀 드리고 싶어서 입니다. 

단순히 이 종이 하나 받는 것 가지고도 가능 여부를 따지고 수많은 부동산들이 논문 같은 글을 쓰면서 변호를 하고 있는 것이 베트남 부동산이라고 생각 합니다.


 간단히 정리를 하자면 아직 베트남 부동산 시장은 걸음마 단계이다. 아직까지 소수! (이게 굉장히 중요한 이야기입니다.)의 부동산에 대해서만 외국인에게 개방을 하고 있는 상황이다. 정도로 정리를 할 수 있겠습니다. (나머지 절차에 관한 이야기는... 다른 전문가 분들의 글을 참고 하시면 될 것 같습니다.



2. GDP의 허상과 중국 몽


 앞에서 말씀 드린 것처럼 외국인이 구매 가능한 소수의 아파트의 경우에는 하노이 기준으로 보았을 때 평균 1평당 (아직도 m2 단위가 익숙하지 않아서.. 양해 부탁 드립니다.) 제가 본 가장 저렴한 곳은 350만원, 가장 비싼 곳은 천 만원 이상 하는 곳도 보았습니다. (천 만원 이상하는 곳은 고오오급 빌라이고요. 뒤에서 말씀 드리겠습니다.) 그래서 보통 20평 기준으로 일억 정도면 베트남에서 외국인이 투자 가능한 아파트를 구매 하실 수 있기 때문에 많은 한국 분이 고향에서 이루지 못한 내 집 마련의 꿈을 이루고자 여기에 많이 투자를 하셨습니다.


 여기서 많은 분들이 궁금해 하실 수 있는 것이 1인당 월급을 300불 정도 받는 이 나라에서 1억 짜리 아파트를 누가 구입하는가 인데... 하노이 호치민 기준으로 보았을 때는 1인당 GDP 가 2500불 수준인 것은 말 그대로 월급 명세서에만 찍히는 금액이라는 것을 조금 알아 주셨으면 좋겠습니다.


 대부분의 공무원들 회사원들 평균 월급을 계산해보면 월에 30만원 수준으로 밖에 나오지 않을 것 입니다. 하지만 여기에 경찰들 국장 아들은 다 벤츠를 타고 외국 유학을 가죠. (월급 100만원 받는 분의 아들이요.) 젊은 친구들 ? 페이스북 통해서 잘 버는 친구들은 세금 한 푼 안내고 여러분 월급 정도를 챙겨가는 친구들이 많습니다. 각 회사의 중요 요직에 있는 사람들? 아직도 공기업을 가기 위해서는 면접이 중요한 나라입니다. 면접의 성패가 무엇으로 갈릴지는 상상에 맡기겠습니다.. 


 이러한 말씀을 드리는 이유는 베트남의 GDP는 결코 3000불 수준이 아니며... 생각 이상으로 1억 이상 되는 아파트를 구매 할 수 있는 인원이 적지는 않다. 그리고 일반적인 서민들도 20년 30년 대출 프로그램을 통해서 집을 구매하시는 분들이 많다. 집 가격의 거품 여부를 떠나서 좋은 위치만 고를 수 있다면 보유한 부동산의 금액이 올라갈 여지는 분명히 존재한다는 것 입니다. 


  너무나 뻔한 이야기고 식상한 이야기이지만 좋은 위치를 고를 수만 있으면 부동산 가격은 상승할 여지가 있다고 저는 생각합니다. 생각 이상으로 베트남은 보이지 않은 돈이 많은 국가라 그 가격을 받칠 수 있다고 생각합니다. 이 단순한 명제가 근데 생각보다 많은 분들이 베트남 부동산을 투자하시면서 간과하시는 것 같았습니다. 


 제가 생각하는 첫 번째 이유로는 한국에서 서울 부동산이 항상 우 상향 하시는 것을 본 경험 때문이 것으로 생각 되었습니다. 아마 조선 건국 이후로 한양의 부동산 값은 절대 지지 않은 투자였다고 저는 생각합니다. 그래서 그 경험을 베트남 그리고 하노이에 투영을 하셔서 투자를 하시는 것 같았고요. 하지만 말씀을 드리고 싶은 것은 베트남의 하노이는 서울처럼 작은 도시가 아니고, 아직은 하노이와 호치민이 경제와 정치가 분리된 느낌이라 서울처럼 한 국가의 정치 문화 경제가 집중된 도시가 아니라는 것을 말씀 드리고 싶습니다. 그리고 긴 이 나라의 특성을 고려해 보았을 때 충분히 어느 한 점으로 몰기에는 정부 입장에서는 충분히 리스크가 있다고 보고 있습니다. 마지막으로 앞에서 말씀 드린 것처럼 고가의 부동산을 구매할 수 있는 돈 있는 사람들이 많이 있으나 한국 처럼 평균 GDP 가 상승해서 서울 집값이 조금만 내려 가면 너도나도 한번 들어갈생각을 할 수준으로 베트남의 GDP가 성장하기에는 조금 시간이 걸릴 것이라고 저는 생각합니다. 그렇기 때문에 한국처럼 정책이 조금만 잘못 돌아가도 서울 집값이 댄스를 추는 것처럼 베트남의 하노이 및 호치민 전체가 움직일 단계 까지는 시간이 조금 걸릴 것 같습니다.


두 번째 이유로는 많은 분들이 2천년 초반으로 진출한 중국에서 느낀 경험 때문이라고 생각합니다. 실제로 여기에 투자를 하시는 많은 분들이 중국에서 계시던 그리고 중국에서 본 경험담을 바탕으로 투자를 많이 하셨습니다. 상해 베이징 집값이 20년 전에 3천 만원 하던 것들이 30억 한다  이런 도시 괴담 같은 이야기를 많이 들어 보셨을 겁니다. 개발 도상국 그리고 공산권 국가인 중국의 수도 및 경제 수도의 부동산 가격이 폭등하는 것을 보면서 베트남이 중국 수준은 아니겠지만 충분히 부동산 가격이 우 상향을 할 것이라고 예측들을 많이 하시고요. 하지만 분명히 염두에 두셔야 할 것은 베트남은 중국이 절대로 될 수 없는 국가이다. 입니다. 인구도 경제 규모도 모든 것이 시간이 천년이 흘러도 중국이 될 수 없는 국가이기 때문에 그런 대박을 노리고 투자하시는 것은 절대 추천 드리지 않습니다. 


정리를 하자면 베트남의 GDP는 허상이 많다. 그렇기 때문에 좋은 위치를 고른다면 충분히 부동산 가격의 상승 요소는 존재한다고 본다. 하지만 서울과 중국처럼 하노이 호치민의 모든 부동산의 가격이 기하급수적으로 올라 갈 것이라고 보기에는 베트남은 부족한 점이 많다 정도로 정리 해보도록 하겠습니다.



일단 이번 편은 간단히 정리하자면 베트남의 외국인 부동산 투자는 지금 걸음마 단계이다. 그렇기 때문에 정책적으로 정리되지 않은 부분은 존재하나 외국인 부동산에 대해서 큰 규제를 할 것이라고 생각이 되지 않는다. (자기 집값 떨어지니까.)


베트남의 GDP는 보이지 않는 것이 많기 때문에 생각 이상으로 부동산을 구매할 여력이 있는 사람들이 많다. 하지만 중국이나 서울 처럼 하노이 호치민 전 지역이 부동산 열풍에 휩싸여서 가격이 오르는 것은 조금 조심스럽게 접근을 해야 할 것 같다. 입니다. 그래서 자리가 중요하다 !!! 



다음 편은 저의 뇌피셜이 잔뜩 들어간 하노이의 강남을 찾기 위한 여정을 떠나 보도록 하겠습니다. (하노이 지도를 바탕으로요.)


부족한 글 읽어 주신다고 너무 감사 드립니다.










 

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  • [레벨:21]단팥빵은싫어 2020.05.26 23:04
    좋은글 감사합니다~
    다음주에 일때문이 베트남 출장으로 3개월정도 가게 되었는데 뭐 꿀팁이라던가 그런거 있을까요?
  • [레벨:20]에라두라 2020.05.27 13:43
    단팥빵은싫어 박닌에 온것을 환영합니다
  • [레벨:28]인천의생존교실 2020.05.27 14:30
    단팥빵은싫어 나가지 마요 괜히 짜증만남
  • [레벨:8]패스학개론 2020.05.27 15:10
    단팥빵은싫어 지금 박닌인데 .. 사람 거의없어요 하노이 호안끼엠쪽도 외국은 안보임
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.27 18:12
    단팥빵은싫어 꿀팁이라... 궁금한 것 하고 싶은 것 있으시면 쪽지로 답변 가능한 범위로는 알려 드리겠습니다 ^^
  • [레벨:2]여름의초저녁 2020.05.27 00:23
    하노이 있을때 생각나네여 ㅎㅎ
  • [레벨:1]가지않은길 2020.05.27 11:04
    오호~! 베트남 부동산에 완전 관심 많았는데, 재미있게 읽기쉽게 정리해서 올려주셔서 감사합니다 !!!:)
  • [레벨:22]주작과연출사이 2020.05.27 13:42
    qpxmska de
  • [레벨:32]갓다귀갓장국 2020.05.27 13:44
    비엣남 ㅇㄷ
  • [레벨:26]DDP 2020.05.27 13:49
    경남에 맛있는 식당 많음
  • [레벨:6]새끼너구리 2020.05.27 13:53
    DDP 저는 소풍 닭한마리가 제일 맛있는듯 ㅎ
  • [레벨:26]DDP 2020.05.27 13:55
    새끼너구리 거기 복고 컨셉이 특이해서 ㅋㅋ 연경, 비원도 맛있어요
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.27 18:11
    DDP 경남은 요즘... 피자 4p가 생겼더라고요 ㅎㅎ 거기가 맛있습니다. 그리고 저는 경남에 회사 다닐 때 자주 간 곳이... 식당가에 있는 순두부집 자주 갔었습니다. (가격이 싸서요 ㅎㅎ)
  • [레벨:20]광목천왕 2020.05.27 13:50
    부동산 투자가 가능했군요
  • [레벨:14]아로요 2020.05.27 13:53
    물론 베트남 지하경제가 규모가 큰 것은 동의하지만 베트남 부동산 시장은 거품이 있다고 생각해요
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.27 18:14
    아로요 거품은 분명히 있습니다. ㅎㅎ 하지만 부동산이라는 것이... 자리가 좋다면 충분히 올라 간다고 생각하고요. 그래서 뒤에서 하고 싶은 이야기를 하기 위해서 앞에서 지하 경제를 이야기를 빌드업으로 시작 한 것이고요.
  • [레벨:23]쉬수퉴모뉘퉈 2020.05.27 13:55
    베트남 gdp가 지나치게 낮은 이유가 지하경제 탓도 있다는 거네요. 잘 읽었습니다.
  • [레벨:3]코막힘 2020.05.27 13:59
    베트남의 드러나지 않은 소득수준에 대해서는 큰 대도시 한정이며, 아주 극소수의 사람들에 대한 이야기 아닌가요?
    대도시의 대부분 그리고 하노이,호치민 다낭 등을 제외하면 표면적으로 드러나 있는 GDP가 아주 낮게만 책정되어 있는건 아닌거 같은데
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.27 14:17
    코막힘 네 맞습니다. 근데 뒤에 말씀드릴 내용인데 이 글에서 다룬 gdp는 하노이 호치민 같은 대 도시 위주로 말씀드렸습니다. 어차피 시골에 부동산 구매를 하실 수는 없으니까요.! (개인적인 견해로 다낭도 제외 했습니다!)
  • [레벨:20]호에에앵 2020.05.27 14:03
    사라고?
  • [레벨:22]베이비로션 2020.05.27 14:06
    좋은글이네요
    저도 해외 부동산 투자하면서 베트남에 관심 많이 생겼는데 결국 포기했습니다
    3-4년전 국내에서 베트남 부동산 붐에 편승한 사람들 미래가 궁금하네요
  • [레벨:10]무적권복근밥 2020.05.27 14:15
    좋구만
  • [레벨:5]1년에책100권 2020.05.27 14:25
    7월 1일부터 입국하는거 격리 없어도 되나요?
  • [레벨:28]인천의생존교실 2020.05.27 14:31
    1년에책100권 아직 별 언급 없음
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.27 18:10
    1년에책100권 저도 한국 한번 들어가고 싶어서 ㅜㅜ 기대 중입니다. 오늘 기사를 보니 7월부터 정상화? 한다는 이야기가 있던데 아직은 잘 모르겠습니다. 근데 이건 양국 모두 이해 관계가 있다 보니... 좋은 방향으로 해결이 될 것으로 조심스럽게 기대 하고 있습니다 !
  • [레벨:22]말예쁘게하는아이 2020.05.27 14:41
    베트남 가서 느낀건데
    집이 전부 폭은 좁고 깊고 높게 세워져있던데
    그렇게 짓는게 유행인가여
  • [레벨:11]나는야루매니개 2020.05.27 14:44
    말예쁘게하는아이 베트남전쟁 때부터 그렇게 지어써요
  • [레벨:20]하노이사는개랑 2020.05.27 16:11
    말예쁘게하는아이 전후 토지 분배 과정에서 한칸씩 나누다 보니 그렇게 됐다고 들었습니다.
    접근성이 좋은 도로쪽은 좁게하는 대신 뒷쪽은 길게 빼서 길쭉한 형태로
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.27 18:09
    말예쁘게하는아이 일단 건설 양식 자체는 프랑스 양식을 많이 채용 했다고 들었습니다. 그리고 (겉 모습은 말이죠.) 제가 건물을 좁게 지은 이유는 아래에서 말씀 해주신 것처럼 토지 분배 그리고 프랑스 식민지의 영향 때문에 그렇게 된 것으로 알고 있습니다. 그래서 긴 성냥갑 모양처럼 토지를 받게 되다 보니 그에 맞춰서 건물을 올리게 된거죠. 그래서 집을 크게 짓기 위한 편법으로 건물을 위로 올리거나, 건물을 뒤로 길게 빼거나, (얼핏 듣기로는 도로 앞에서 보는 건물 폭이 중요했다고 들었습니다.) 옆집을 구매해서 건물을 트는 식으로 많이 지었다고 들었습니다.
  • [레벨:2]아네다해 2020.05.27 15:03
    비엣남 부동산 ㅇㄷ
  • [레벨:12]그뤠뤠뤡 2020.05.27 15:46
    베트남 부동산 ㅇㄷ
  • [레벨:24]하쿠나말타타 2020.05.27 17:52
    베트남 부동산 ㅇㄷ
  • [레벨:4]여인호존못백수 2020.05.27 18:10
    감사합니다 항상 그렇듯이 재밌게 봤습니다~~
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.27 18:14
    여인호존못백수 부족한 글인데 주제를 말씀 해주셔서 너무 감사 드립니다. !! 2편도 준비 중이니 한번 재밌게 봐주세요 ㅎㅎ
  • [레벨:21]열혈현자 2020.05.27 20:58
    베트남 부동산 ㅇㄷ
  • [레벨:22]스코티쉬 2020.05.27 21:37
    공산당놈들이 정궈잡고있는 국가에선 일하거나 건물짓거나 무지짱나더라구요
    저희 집이 재작년에 물류창고 부지 대여받아서 운영하는데 중앙정부 서기장부터 시작해서 쭉 뇌물먹이고, 지방 당정부 당원들에게 뇌물먹이고 겨우겨우 받았거든요
    그 이전엔 중국에 있었는데 짱개 놈들이랑 똑같음
  • [레벨:20]이프로(굿비) 2020.05.28 18:30
    스코티쉬 사업을 크게 하시나 보네요! 보통 그 정도 라인까지는... 연락을 하실 일이 잘 없으시는데...(혹시 이상하게 들으실 수 있는데 비꼬는 말투는 아닙니다 ㅜㅜ) 사실은 한국도 과거에 그랬고 중국도 과거에 그랬고 베트남은 현재 그런 것처럼 정부 친구들이 많이 부패 하기는 했죠... 이건 참 당분간은 나아질 기미가 없는 것이고.. 외국인 사업이 경우에는 아무래도 큰 이권이 걸려있다 보니... 참 문제가 많습니다. ㅜㅜ
  • [레벨:4]lastdrag 2020.05.28 14:50
    좋은 글 잘보고 있습니다.

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